agosto 23, 2022

Recolhimento do ITBI exige cautela principalmente em operações de transferência de imóveis

No final de fevereiro deste ano o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Recurso Especial nº REsp 1937821/SP, em que se discutia a base de cálculo do ITBI. Definiu-se que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, e que este imposto não deve ser considerado nem mesmo piso de tributação.

Além disso, o Tribunal entendeu que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado. Também ficou definido que a presunção só pode ser afastada pelo Fisco mediante processo administrativo próprio.

Por fim, decidiu-se que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valor de referência estabelecido por ele unilateralmente.

Discussão causou polêmica em muitos municípios, inclusive em São Paulo

Essa era uma discussão muito antiga e que gerava diversas dificuldades práticas nas operações com imóveis. Alguns municípios, como o de São Paulo, por exemplo, exigiam que o ITBI fosse calculado com base no valor venal de referência ou no valor efetivo da operação, o que fosse maior. Caso o valor venal de referência fosse superior àquele praticado, o contribuinte não poderia levar a operação à registro sem esse recolhimento majorado, exceto por meio de ação judicial própria (o que envolve custos).

Ainda que, em tese, o valor venal de referência guarde relação com o valor de mercado, fato é que em parte das vezes esse era muito superior ao efetivamente praticado. Com isso, o ITBI recolhido pelo contribuinte acabava sendo muito superior ao efetivamente devido.

Note que o julgamento em questão ocorreu sob o rito dos recursos repetitivos, o que significa que o conteúdo da decisão deve ser replicado para os demais processos que versem sobre a mesma questão.

Em alguns casos, prefeitura exige correção do valor, com multas e juros

No entanto, temos verificado que, mesmo após o julgamento, a prefeitura tem autuado contribuintes que recolhem o ITBI com base no valor da operação, alegando a ocorrência de simulação. Nestes casos, a prefeitura tem arbitrado um novo valor da operação e exigindo o recolhimento da diferença do imposto com multa e juros.

Vale destacar que em parte destes autos de infração, não há elementos que indiquem a ocorrência de fraude ou simulação, sendo que o arbitramento é fundamentado no simples fato de o valor atribuído à operação ser inferior ao valor de mercado determinado unilateralmente pela prefeitura.

Dessa maneira, recomendamos aos nossos clientes cautela no recolhimento do ITBI nas operações envolvendo a transferência de imóveis, especialmente nas hipóteses em que praticados a valor contábil, como no caso das operações societárias.

Se você tem dúvidas sobre esse cálculo, entre em contato com o Time Tributário do Bicalho ADV. Clique aqui em envie um e-mail